常州市天宁区火车站北广场地块可研报告汇报(2013年上市

可行性研究报告 常州市天宁区火车站北广场地块 项目经济测算 区域经济、房地产市场分析 地块概况 可行性研究结论 项目定位 地块概况 Part 1 p 项目名称常州市天宁区火 车站北广场地块 p 本次意向四幅地块，分别位于 常州市火车站北广场东西两侧 ，可建设用地面积为40330㎡（ 约60.5亩），用地性质为商业 用地，出让年限为40年，容积 率3.0-6.5，建筑密度45-60 。 p 该地块位于常州市中心，区位 条件较好，交通方便，目前地 块为净地。 项目简介 地块概况 项目简介 地块周边配套 p 地块现状 项目简介 地块周边配套 各￿￿配 套 明￿￿ 交通 火￿￿站、￿￿途汽￿￿站、公交中心站 、B13等多条￿￿路公交、地￿￿1号￿￿ 商￿￿ 欧尚超市、￿￿星美￿￿￿￿ 、大洋百￿￿ 、大￿￿￿￿ 超市等 医￿￿ 武￿￿人民医院、常州市￿￿幼保健院 ，及口腔￿￿￿￿ 、￿￿店等 酒店 九州￿￿宇大酒店、天安城市酒店， 及部分快捷酒店 金融 中国￿￿行、建￿￿￿￿ 行、￿￿￿￿￿￿ 行、 工商￿￿行、江￿￿￿￿ 行 教育北￿￿小学、北￿￿幼儿园、北￿￿中学 其它天宁寺、￿￿梅公园 p 项目周边配套一览表 p 地块周边配套位置示意图 项目简介 地块公告情况 火车站北广场地块 地块编号20130201地块名称火车站北广场地块 出让面积40330平方米出让年限40 容积率3.0-6.5用地性质商业 地块坐落常州市天宁区火 车站北广场两侧加价幅度 200万元 建筑密度45-65地上附着物 保证金8500万元起始价42350万元 拆迁土地面积约 0平方米拆迁建筑面积约 0平方米 p 地块已于2013年2月6日挂牌公告 p 报名截止时间为2013年3月5日下 午4点 p 保证金缴纳截至时间为2013年3月 6日下午5点前 p 拍卖时间为2013年3月7日 p 土地款支付时间为成交一个月内 支付50，即2013年4月7日前支付 ,剩余50在2013年9月15日前支付 。 p 地块出让文件中约定交地时间为2013年9月30日前。常州公司已与政府相关领 导沟通，地块可于2013年6底前办理开工相关手续，但开工前办理土地证时需 将土地款全额付清。 项目简介 与政府洽谈的协议 挂牌前与政府洽谈的协议 火车站北广场协议.doc 区域经济、房地产市场分析 Part 2 p 天宁区是长三角中心城市常州市的主 城区，全区总面积67.38平方公里， 下辖一个省级开发区和6个街道办事 处，常住人口56.75万，其中户籍人 口38万，十二五期间人口平均年增长 规划为2。以北广场为中心人口辐射 3Km范围内的常驻人口约为20万人。 p 2012年，全区实现地区生产总值393 亿元，增长12.1 ，城镇居民人均可 支配收入达到34000元。 p 天宁区产业经济发达。服务业占区内 经济主导地位，占全区生产总值的 65。区内传统的纺织业发达，也在 大力发展新能源、制药、新材料等新 兴产业。 区域概况 天宁区简介 3km3km 辐射人口为辐射人口为2020万人万人 区域概况 火车站北广场规划简介 p 常州站位于常州市关河西路。是上海铁路局直属客货综合特等站。 管辖范围东起常州东站，西至镇江下蜀站，下辖特等站一个（常州 站），一等站一个（镇江站），二等站一个（丹阳站）和奔牛，新 闸等若干货运站。是京沪铁路重要的客货运中间大站。 p 常州火车站北广场是常州市50项重点工程中单体投资额度最大的项 目，主要包括沪宁城际铁路常州站、常州市客运中心及综合配套工 程。其中12.9万平方米的客运中心以城际常州站为核心，规划建设 3万多平方米的长途客运中心、近万平方米的公交站场用房，5万多 平方米的地下停车场、1.5万平方米的公共停车场等，广场景观则 超过2万平方米，整个建筑群简洁大气、通透流畅。与此同时，常 州地铁1号线也于2014年上半年开工2019年运营，届时也将于火车 站对接，从而由于此地巨大人流量的集散，也为周边地区发展三产 服务业提供广阔的发展空间。 区域概况 地铁一号线规划简介 常州火车站常州火车站 站站 地铁一号线 1号线一期工程北海路站南夏墅站， 34.02公里，2014年上半年开工，2019年 上半年试运营。 1号线一期工程初步设置29个站点北海 路站、新龙站、嫩江路站、新桥站、常州 北站、华山路站、龙虎塘站、黄河路站、 汉江路站、河海路站、奥体中心站、市民 广场站、翠竹站、常州火车站常州火车站、博爱路站 、文化宫站、同济桥站、光华路站、茶山 站、聚湖路站、定安路站、广电路站、长 虹路站、武进区站、大学城北站、大学城 南站、龙跃路站、阳湖路站、南夏墅站。 区域概况 区域市场情况 商业商业 全市商业市场月成交面积全市商业市场月成交面积3.693.69万平米，全市成交均价万平米，全市成交均价1349413494元元/ /平米平米 办公办公全市办公市场月均成交面积全市办公市场月均成交面积1.611.61万平米，全市成交均价为万平米，全市成交均价为72367236元元/ /平米平米 区域概况 区域市场情况 20122012年全市商业面积段分布年全市商业面积段分布 商业商业 小户型，低总价的商业产品适合投资需求，市场认可度较高。小户型，低总价的商业产品适合投资需求，市场认可度较高。 区域概况 区域市场情况 办公办公 办公产品中办公产品中8080㎡以下，总价区间控制在㎡以下，总价区间控制在6060万元以下的小户型市场接受度较高。万元以下的小户型市场接受度较高。 成交成交占比占比8484 区域市场 周边楼盘 离项目地块最近的楼盘主要是在售的怡康国际和永宁星座 怡康国际怡康国际 本地块本地块 永宁星座永宁星座 区域市场 周边楼盘怡康国际 p 怡康国际1层为独立商铺；2层-5层为 广场式产权商业；6层-10层为星级酒 店；11层-14层LOFT办公空间；15层- 21层 层高3.5米商务空间。 p 项目办公、公寓销售总套数257套，已 销售116套，均价为9000元/平米，其 中平层公寓销售均价为8000元/平米， 办公、挑高公寓销售均价为13000元/ 平米。 ￿￿目地址天宁区关河中路68号，火￿站西行 物￿￿￿￿￿￿ 住宅、写字楼 、商￿容 ￿￿ 率4.83 建筑面￿￿占地面￿￿ 售价 一￿￿商￿￿￿￿公公寓 50000-6000013000 平￿8000起，挑 高13000 ￿￿ 位 数 地上50个，地下108个 开 ￿￿ 商常州市怡康房地￿开￿有限公司 物￿￿公司常州怡康物￿有限公司 区域市场 周边楼盘永宁星座 p 永宁星座位于北广场板块核心位置， 永宁北路和竹林西路交叉口内侧，南 面为火车站北广场，北面为武进医院 ，规划建设1期1栋楼，为高层住宅。 p 项目底商共7套，已销售4套，销售均 价在40000元/平米，住宅项目开盘价 格为7000元/平米，一路上涨，目前均 价在9300元/㎡。 ￿￿目地址宁路和竹林西路（￿划道路）交叉口的西南￿ 物￿￿￿￿￿￿住宅容 ￿￿ 率6 建筑面￿￿40000占地面￿￿6005 售价 住宅商￿ 930040000 开 ￿￿ 商常州天丰房地￿开￿有限公司 物￿￿公司常州市商￿网点物￿服￿有限公司 常州新北万达广场占地110余亩，规划总建筑面积约38万平米，将建设包含大型购物中心 、五星级酒店、国际电影城、大型电玩超乐场、量贩式KTV、大型家电连锁卖场、国际连 锁超市、室内外步行街、餐饮娱乐风情街等多种业态的大型城市综合体，打造常州首个集 购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种业态于一体的大型城市商业中心。 案例分析1新北万达 （项目处于售罄状态） 区域市场 常州案例分析 商铺多是商铺多是1-21-2层联体商铺，均价层联体商铺，均价4.54.5万㎡，部分转角位置的纯万㎡，部分转角位置的纯1 1层商铺，单价约为层商铺，单价约为 8 8万万/ /㎡㎡ A/B/CA/B/C三座塔楼为精装修公寓产品，面积区间为三座塔楼为精装修公寓产品，面积区间为40-7040-70㎡㎡，单价区间为，单价区间为9000-9000- 1200012000元元/ /㎡㎡ 该项目位于于常州市中心核心区位，占地面积约17000平方米，地面总建筑面积约10万平 方米。项目规划高层、超高层住宅、SOHO公寓、一条主题文化商业街区组成。 案例分析2莱蒙时代 区域市场 常州案例分析 沿街商铺单价为沿街商铺单价为8-108-10万万/ /㎡㎡，内街商铺单价为，内街商铺单价为4-74-7万万/ /㎡㎡，部分，部分1-21-2层联体商铺单价为层联体商铺单价为3-3- 6 6万万/ /㎡㎡，单层商铺划分为，单层商铺划分为30-9030-90㎡㎡单位，联体商铺单位面积控制在单位，联体商铺单位面积控制在180-400180-400㎡㎡ 项目共推出商铺项目共推出商铺100100套，目前已销售套，目前已销售7373套，剩余套，剩余2727套；推出办公套；推出办公273273套，已销售套，已销售120120 套，剩余套，剩余153153套。套。 项目总建筑面积将达到80万平方米，内部业态涵盖20000平米家乐福超市、50000平米超级 购物中心、5000平米嘉禾影院、苹果公寓、千余家品牌商店（餐饮、健身、美容、娱乐、文 化）、高端住宅等。 典型案例分析3吾悦广场（武进） 区域市场 常州案例分析 典型案例分析3吾悦广场 （武进） 项目依托购物中心的成功开业，目前推售的商业产品有外围商铺和办公产品。 商业共推出97套，已销售74套，剩余23套，销售均价在23000元/ ㎡ 左右；办公共推出224套， 已销售76套，剩余148套，销售均价在8000元/ ㎡ 左右。 区域市场 常州案例分析 吾悦国际广场位于城市核心地段，占地3万多平米，总建筑面积30多万平米，其中地上21 万平方米，是一个集商业、居住、办公为一体的多功能大型城市综合体项目。购物中心近 10万平米，是一个融时尚新潮购物、休闲娱乐餐饮和商业文化旅游于一体的大型综合购物 场所 。 典型案例分析4吾悦国际广场 （南大街） 区域市场 常州案例分析 典型案例分析4吾悦国际广场 （南大街） 购物中心整体持有，品牌档次高于吾悦广场，招商引进LV、BV等国际大牌，办公产品定位于常 州的顶级产品，共推出413套，目前已销售294套，剩余119套，现对外报均价为1.4万/㎡-2万/ ㎡。 区域市场 常州案例分析 项目名称供应规模区域产品细节价格 新北万达5.1万㎡新北 购物中心外环商铺，1-2层联体 ，单层层高4.5米，30-150㎡分 割单位 均价4.5万/㎡，部分 转角1层单价约8万/㎡ 莱蒙时代1688约1.1万㎡中心区 2层商铺，部分1-2联体销售，层 高4.5米，1层分割为30-50㎡单 位，联体铺位约180-400㎡， 外街8-10万/㎡，内街 4-5万/㎡ 武进吾悦约5000㎡武进购物中心周边散铺，40-60㎡3-4万/㎡ 商铺个案汇总 区域市场 常州案例分析 项目名称供应规模区域产品细节价格 吾悦国际广场约3万㎡中心区 5A甲配，4.5米层 高，铝板幕墙， 中央空调 9月推出，现报均 价1.4万/㎡-2万/ ㎡ 传媒中心约3万㎡新北区 5A甲配，最高楼 ，玻璃幕墙，中央 空调 现报价1.1-1.4万/ ㎡ 常发广场约1.5万㎡新北区 中档定位，3.2米 层高 报均价9500/㎡， 开盘优惠约500元/ ㎡ 办公个案汇总 区域市场 常州案例分析 项目名称供应规模区域产品细节价格 吾悦国际广场约2.5万平米中心区55㎡精装单位16000-18000元/㎡ 新北万达约8万平米新北区 铝板幕墙，精装修 ，40-70㎡单位 9000-12000元/㎡ 丰臣国际约1.3万平米新北区 毛坯交付,40-75㎡ 单位 均价8200元/㎡ 公寓个案汇总 区域市场 常州案例分析 市场分析总结 1、常州商业产品投资，特别是商铺投资活跃，项目所在中心区呈现投资客集 中、价格接受度高的局面，为项目未来的开发提供了良好的市场基础； 2、鉴于商铺、办公、公寓产品的市场表现有所区别，结合项目特性，做如下 建议 重点挖掘商铺产品的价值 公寓以高性价比的产品保证安全去化 考虑到枢纽特性，商务价值高于市场其他办公项目，结合开发节奏获取更大收益 区域市场 常州案例分析 区域市场 区域开发条件 p 地块所在区域为常州市传统的市中心，并且紧邻火车站、长途汽车站 等交通枢纽，人气较高，人流量大。因此地块进行商业地产开发的基 础条件优越。 p 地块的各项配套比较齐全，居民生活、购物方便。同时商业分布比较 分散，未成规模，本项目拟建成的商业中心将填补空白，有较强的竞 争力。 p 地块周边人口辐射3km有20万常驻人口的消费能力，能够为项目的开发 作有力的支撑。 p 另外火车站北广场片区未来规划为大型的商业中心，我公司提早介入 可抢占市场先机。 p 因此，地块适宜开发为大型商业综合体。 项目定位 Part 3 1、集中商业部分发展定位 p区域型消费客户与商旅客户的主导问题 p商业发展理念以及经营内容的组合 p解决档次定位 p区域制高点 p五星级酒店 p高档办公 南 p特色花园式 办公 p商业 购物中心 地上5层，地 下1层 LOFT 共3栋 项目核心客户群体定位以长三角商旅客群和天宁区消费群为核心客群，通 过品质营造，不断加强客户群体的延伸， 天宁区中等-中高等收 入消费群 p枢纽商旅客群 p其他区的中高收入群体 p周边乡镇消费群 销售客户分析 客￿￿来源 私￿企￿主30 高￿公￿￿7 工程￿老板1 企￿中高￿5 浙江投￿客6 万达客户抽样分析 从客户来源上看，主力客户是个体户，这部分人群有一定的资金实力，投资 方式也比较单一，购买有价值的商铺是最主要的投资方式；公务员由于收入稳定 ，并且贷款容易，因此也有一定比例；此外商人以及企业中高管理层，因具有一 定的经济实力，也具有客观的购买力。 同时，以常武地区为主，各个乡镇有一定的分布，同时沪宁线的周边城市 也出现跨区域投资现象；大型投资客以自用和投资的商户、企业为主要目标客户 群体； ￿￿ 用途 投￿23 自￿8 先投￿后自￿18 定位诠释 城市枢纽的打造将随之产生新的商业中心，亦将需要 新的商业来满足 本项目的开发以一个新的类型出现在常州商业市场， 吸引消费者之关注，并成为常州城市商业的新地标 以现代购物中心形式开发，以新型商业形态满足商旅 客群及周边居民消费群体的消费需求，为消费者提供 更贴心、更舒适的消费环境 城市会客厅、休闲商业体验中心 打造常州首席城市会客厅 定位诠释升级后的城市门户，标志常州定位诠释升级后的城市门户，标志常州 定位诠释利用舒适空间、先进规划、独特建定位诠释利用舒适空间、先进规划、独特建 筑为消费者提供一个休闲的商业空间筑为消费者提供一个休闲的商业空间 ““恍如隔城恍如隔城””之现场感觉，消费者进入本项目将产生身处深之现场感觉，消费者进入本项目将产生身处深 圳、上海甚至香港等一线城市之感觉，充分满足其心理感觉圳、上海甚至香港等一线城市之感觉，充分满足其心理感觉 项目档次定位通过对常州商业发展的调研，结合商业项目发展规律，建议 本项目档次早期以“中档偏高”为主，未来随着城市及区域发展，在成熟期 提升至“中高档”水平 在项目档次定位上，需要考虑到以下因素 1、区域因素－ 常州经济为江苏前列，有较强的潜在消费力 项目位于门户，地理位置优越 2、市场因素－ 商业处于初步发展时期，缺乏新兴及多功能购物中心 项目需与现有和未来项目形成差异化竞争 3、消费者因素－ 根据消费者调研，常州消费潜力较大 常州整体商业发展水平一般，零售消费档次不低，但商业形态相对落后。 综合以上因素，我们建议项目建设初期定位不宜过高，定位于中档偏高，未来可根 据市场及消费习惯逐渐调高，既可规避市场不成熟的风险，也可保留未来向上调整 的空间，还可满足项目形象及功能的需求。 1、城市商业发展较低，品牌主要以大众品牌为主，考虑到市场商业环 境状况，项目初期定位不宜过高，在后期运营中可逐步调高。 2、项目租户调整不仅要与项目作为综合体其他业态的开发进度相吻合 ，而且更要考虑到未来整个商圈的发展态势。 3、由于常州商业发展较慢，消费者对品牌认知度低，项目初期可适当 关注本地品牌及提高娱乐、餐饮比例，取保项目的成功性。 本项目档次定位的思考 项目业态发展定位以家庭消费为主线，注重休闲服务功能，同时结合观光 客群，引入特色零售加强集合效应 美食广场 精品超市药妆甜品站 银行化妆品饰品国内外流行服饰店轻餐饮 儿童摄影美发茶座 服饰零售3C数码 快速餐饮 异域餐饮中餐美容电玩城 影院 美容大型中餐书城 KTV 轻餐饮 儿童早教 备注色块仅为业态分布示意，不作业态面积比例参考，最终比例以图纸测量为准 生活 配套 购 物 餐 饮 娱 乐 培 训 购 物 2 F 5 F 4 F 3 F B1 1 F 桌球吧 西餐 购物购物 餐饮餐饮 酒店酒店 娱乐娱乐 休休 闲闲 开业初期业态比例建议 零售餐饮娱乐 5 3.5 1.5 项目业态发展定位 通过增强购物、餐饮、娱乐休闲、酒店、文化、建筑、空间艺术等要素，创造一个泛区域型体 验式购物中心，更要成为常州新的商业中心。 2、办公、公寓产品发展定位 p办公、公寓产品的市场格局及突破策略 p合适的产品支持 p区域制高点 p五星级酒店 p高档办公 南 p特色花园式 办公 p商业 购物中心 地上5层，地 下1层 LOFT 共3栋 沪宁城际带来沿线城市，特别是苏锡常地区产业升级的机会，对上海、南京 城市经济资源的利用在加强，而由此产生的商务交流的增长奠定了本项目商 务价值高企的基础 办公、公寓产品的突破策略 中档产品高性价比 便捷的长三角生意圈是差异化基础 高端办公强化门户标志效应与服务 要点一 要点二 要点三 目标客户群的特征 ØØ 企业品牌形象的提升企业品牌形象的提升有较为雄厚的资金实力， 处于快速发展期，现阶段的发展目标不再局限于本地市 场，而是以全国、长三角作为未来的目标市场现阶段 正是企业品牌形象建立和维护的关键时期，对于体现企 业品牌的办公环境要求较高。 ØØ 企业扩张及办公环境的改善企业扩张及办公环境的改善企业为吸引更多 的优秀人才需要改善办公环境，营造良好的工作氛围， 以保证较好的工作效率，增强员工对企业的归属感。 小型企业小型企业 边缘企业边缘企业 高端、客户高端、客户 顶尖顶尖 客户客户 高档办公高档办公 中档办公中档办公 中大型企业中大型企业 自用自用投资投资 1、对价格的敏感度相对较低，要求灵活的付款方式， 2、对楼宇的形象档次要求高，必须与企业形象相匹配 ， 3、看好中心区未来发展潜力（地段）， 4、看好长三角一体化带来的生意机会及项目商务价值， 5、希望入住大厦的公司与自己公司规模、档次相当， 6、看重入伙后物业管理水平，对物业管理费敏感度高。 1、对价格的敏感度高， 2、要求有灵活的付款方式， 3、充分考虑周边写字楼的租金价格， 作为未来投资回报率的参照， 4、看重项目的创新设计理念， 5、看好未来发展潜力（地段）。 分类定位 A/B塔楼部分 针对中小投资客，以及未来经营户，提供高性价比的多功能的 可住可办公的LOFT产品，层高5.4米，买一层用两层 C塔楼部分 办公部分定位5A甲级写字楼，为本地和沪宁地区的实力企业提 供商务空间（带中央空调） 酒店部分定位于五星级酒店 D塔楼部分 为本地和沪宁线的成长型企业提供的商务空间，考虑经济型和 生态特色，为使用者提供便捷高效的特色写字楼（不带中央空 调） 塔楼产品定位形成梯度合理、多元化的产品组合 3、酒店产品发展定位 地块周边3KM内资源强度分析- 星级酒店 序号酒店区域客房数房价 1富都盛贸新北378650-1200 2万达喜来登新北247700-1800 3常州大酒店天宁170500-1000 4恐龙园维景新北（恐龙园）266600-1100 5富都戴斯天宁（红梅公园）112500-1300 6凯纳豪生钟楼343600-1300 7九州喜来登武进（淹城）317600-1000 8嬉戏谷开元武进（嬉戏谷）200620-1300 9富都青枫苑天宁（青枫公园）57750-1100 常州市区主要五星级酒店概况 约50分布于旅游区 国内兵团 国际兵团 知名酒店品牌进驻常州市场分析 国内知名酒店品牌进驻较多，相对而言，国际酒店品牌进驻相对要少，根据目前了解，尚有 多在国际酒店公司管理的项目在建中 韩总（凯纳豪生酒店总经理） “ 第一个月，客房入住率8，第二个月16至11月底就跃升至55 ” 酒店开业时间客房数 2011年入住 率 凯纳豪生2011年5月34360（近期） 富都盛贸2005年37875 富都戴斯2010年11280 常州酒店业市场活跃，经营基础较好 项目功能定位及衍生理念项目功能定位及衍生理念 → → 豪华高星级酒店豪华高星级酒店 → → 以休闲娱乐增收创收以休闲娱乐增收创收 → → 突出特色，突出特色， 打造亮点打造亮点 → → 完善功能，提升档次完善功能，提升档次 ★ ★ ★★ ★ ★ ★ ★★ ★ 项目定位 区域楼层主要入驻业态 酒店商业裙楼 1F 酒店大堂、休息厅、厨房 特色西餐、咖啡厅、茶座 （各占1/2面积） 2F 高档中餐、多功能厅（可用于大型会议、宴请、婚宴等 ） 3F桑拿、沐足、健身 3FB，补充四楼KTV包房（1/3面积） 4F中厅演艺吧 KTV包房 5F以上酒店客房及办公区 酒店裙楼功能分布建议 可考虑引进知名餐饮品牌，加强市场影响力 5 5、价格模拟与收益估算、价格模拟与收益估算 项目定位 价格模拟模型的分析价格模拟模型的分析 市场比较法市场比较法 由于商铺的价格敏感度较差，销售条件复杂，不宜简单采用市场比较导出均价由于商铺的价格敏感度较差，销售条件复杂，不宜简单采用市场比较导出均价 租金反算法租金反算法 由于近年的商铺投资热潮，传统的由于近年的商铺投资热潮，传统的88租金反推已经不能代表市场水平，投资回报在租金反推已经不能代表市场水平，投资回报在55已属相对已属相对 理想理想 项目定位 价格模拟模型的分析 标杆产品比较结合点对点验证 1、产品价值的理解 2、产品参照系 3、设定标杆产品 4、价格潜力的挖掘（同类、同区、销售条件） 5、溢价能力的探索 6、点对点比较定价 7、内部对比形成价格体系 8、同类产品点对点验证 项目定位 分类万达时代1688本项目 区域新区中心区中心区枢纽核心位置 成熟度成熟中极成熟较成熟 招商支持有无有 统一经营无无有 标杆产品类型1-2连体街铺1层街铺1-2外街，1层内街 价格单层8万/㎡，联体内铺 4.5万/㎡ 外街9-10万/㎡1年后应该卖多少 选取本项目的1F产品作为标杆产品进行同类产品推演 保守预计可实现保守预计可实现1F1F单价单价6 6万万/ /㎡㎡，，1-21-2联体联体4.54.5万万/ /㎡㎡ 项目定位 商铺价格模拟模型的分析 在在B1B1商铺销售收益不计入情况下，地上持有商铺销售收益不计入情况下，地上持有4545的基础上，的基础上， 预计实现整体商业均价为预计实现整体商业均价为2.32.3万元万元/ /㎡㎡（均价计算的分母涵盖持有的面积）（均价计算的分母涵盖持有的面积） 项目定位 建议执行整体收回经营权的销售模式 返租模式建议返租模式建议 一次性收回10年经营权，并利用违约措施防止经营权纠纷，前3年利用售价反涨（ 18）抵扣租金，后7年后可按照19租金收益进行分配（业主拿9成） 楼层价值点主力店招商销售方式销售节点 B1 地铁、高铁、停 车场进入 精品超市返租 结合地铁宣传节 点 1F 首层铺位返租外街裸售 主力店到位后， 整体推出 2F 客运站联通返租 3F 塔楼联通家庭线主力店返租 4F 限量销售餐饮类主力店返租单独销售 公寓市场对比公寓市场对比 办公市场对比办公市场对比 办公、办公、LOFTLOFT价格模拟价格模拟 项目名称供应规模区域产品细节价格 吾悦国际广场约3万㎡中心区 5A甲配，4.5米层高，铝板幕 墙，中央空调 9月推出，现报均价1.8万/ ㎡ 传媒中心约3万㎡新北区 5A甲配，最高楼，玻璃幕墙， 中央空调 现报价1.1-1.4万/㎡ 常发广场约1.5万㎡新北区中档定位，3.2米层高 报均价9500/㎡，开盘优 惠约500元/㎡ 项目名称供应规模区域产品细节价格 吾悦国际广场约2.5万平米中心区55㎡精装单位16000-18000元/㎡ 新北万达约8万平米新北区 铝板幕墙，精装修，40-70㎡单 位 9000-12000元/㎡ 丰臣国际约1.3万平米新北区毛坯交付,40-75㎡单位均价8200元/㎡ 分类甲级办公D中档办公（C）LOFT 价格预期10000元/㎡8500元/㎡12000元/㎡ 项目定位 从销售收益预估角度对营销策略的再思考 鉴于总销预期商业占据重点比例，因此建议 1、商业部分高收益操作，鉴于保守收益在14亿水平上，因此可考虑在主力店引进方面给予 足够支持，建立商业运营团队，加强外部商业资源的合作深度，保证主力店的入住，带动整 体价格的攀升，并增强商业销售的安全性； 2、建议在实际操作中，塔楼产品以安全价格确保快速去化，保证项目安全性和开发利润的 更快实现； 项目定位 经营收益测算表（15年期）.xls 在开业运营后，预计需要前3年投入约6000万左右的运营补贴 相关假定 p面积7万㎡，其中45自持，55售出 p租金递增为保证商业品质，在前3年，整体免租，以保证符合定位的经营组合的 实现，在第4-5年，每年按6递增率，第6-10年，每年递增12，第11-15年，每年 递增6。 p开业3年后租金结合莱蒙、南大街、万达租金情况，开业后3年本项目租金预计为 65元/（㎡.月） p出租率第1年预计为80，后期按照90计算 p管理费按照35元/ /（㎡.月收取，为促进招商，第1年全免，第2年收取30，第 3年收取60，自第4年开始全额收取。 项目经济测算 Part 4 经济测算 项目收入 p 根据产品定价结果，考虑到快速去化的要求，经济测算按保守价格 ，对项目收入计算见下表 p 项目税后收入为214514万元 序号名 称 数 量（㎡ ）单 价（元/㎡） 销售收入（万元 ） 税后收入（万元 ） 1商业街64656 23000148,709 140,381 2loft公寓24000 12000 28,800 27,187 3高层办公34512 8500 29,335 27,692 4超高层办公20395 1000020,395 19,253 5酒店50000 0 0 0 合 计193563227,239 214,514 经济测算 项目成本 p 项目单位建设成本估算如下 p 项目总成本估算为162279万元，单方成本为8291.6元/㎡。 序号费用名称费用金额单位成本元/ ㎡ 万元 一土地成本44052 2275.9 二前期费用2252 116.3 三综合规费5111 265.1 四建设工程成本96310 4715.8 五安装工程7500 387.5 六环境配套工程860 44.4 七管理费387 20 八销售费用5807 300.0 九财务费用 0.00 0.0 十不可预见费 0.00 0.0 十一合计 1622798291.6 经济测算 简单测算表 地块条件销售收入非土地成本 火车站北广 场地块 土地面积容积率产品类型 产品面积 （㎡） 销售单价 （元/㎡） 销售收入（ 万元） 销售税金 （万元） 税后收入 （万元） 单位成本 （元/㎡） 计算数量 总额（万元 ） 403303.0-6.5 商业街64,656 23,000 148,709 8,328 140,381 5,889 64,656 38,076 loft公寓24,000 12,000 28,800 1,613 27,187 4,889 24,000 11,734 高层办公34,512 8,500 29,335 1,643 27,692 4,889 34,512 16,873 超高层办公20,395 10,000 20,395 1,142 19,253 5,889 20,395 12,011 酒店50,000 0 0 0 0 7,889 50,000 39,445 193,563 227,239 12,725 214,514 193,563 118,138 土地成本利润测算 土地总成本 万元） 土地价格（ 万元） 土地契税（ 万元） 楼面价 元/平米 土地单价（ 万元/亩） 利润（万元 ） 销售利润率 （） 利润地价比 （） 50,332 48,400 1,932 2,500 800 46,044 20.395 47,186 45,375 1,811 2,344 750 49,189 21.6108 44,040 42,350 1,690 2,188 700 52,335 23.0124 注在考虑运营成本后，仍能保证利润地价比达到100 经济测算 开发计划 p 1、开发计划 项目拿地时间计划为2013年3月7日； 2013年6月商业、酒店式公寓开工；2014年12月商业竣工，酒店式公寓 2015年6月竣工； 2014年6月前高层办公楼开工；2016年6月竣工； 2014年6月前超高层酒店开工；2017年6月竣工。 p 2、销售计划 2013年10月商业开始分批销售，预计2014年底完成销售； 2014年3月酒店式公寓分批销售，2015年3月完成销售； 2014年10月办公分批销售，2015年10月完成销售。 经济测算 现金流量表 现金流量表 序号项目名称合计（万元）九季度 第一年 第二年 第三年第四年 一现金流入22723972000970004000018239 二现金流出 1土地取得成本4405244052 2前期费用2252150075200 3综合规费5111250015001000111 4建设费用9631018000300003000018310 5安装、配套8360 200040002360 6管理费用38797979796 7销售费用58071457145014501450 10营业税12725 4032 5432 2240 1021 三净现金流量52234.616362557691213-5109.384 四累计现金流量 362561315734452234.616 可行性研究结论 Part 5 可行性研究结论 结论 p 地块所在区域为常州市传统的市中心，并且紧邻火车站、长途汽车站、 地铁一号线等交通枢纽，人气较高，人流量大。 p 火车站北广场地块未来规划为大型的商业中心，我公司提早介入可抢占市 场先机，有较强的竞争力。 p 经测算，目标地块具有可观的利润空间，同时可持有45的商业及50000㎡ 的酒店物业，投资前景较好，建议公司予以投资 END 荣盛房地产发展股份有限公司 常州公司 二〇一三年二月二十七日